Wynajem turystyczny: licencja i rejestr gości
Wielu Polaków kupuje na Costa Blanca z myślą, że mieszkanie „samo się spłaci" z wynajmu wakacyjnego. Od 2024 roku to znacznie trudniejsze, niż było. Nie chodzi o podatki — chodzi o to, że bez licencji nie wolno Ci nawet wystawić ogłoszenia, a kontrole realnie się odbywają.
Jeśli kupujesz mieszkanie, które już jest zarejestrowane jako turystyczne, przy przeniesieniu własności traci ono uprawnienie. Nowy właściciel musi przejść całą procedurę od nowa — łącznie z uzyskaniem raportu urbanistycznego, którego dziś może już nie dostać. Ogłoszenia typu „z licencją turystyczną" bywają w tym sensie mylące. Zweryfikuj to przed zakupem, jeśli od wynajmu zależy Twój rachunek.
Kluczowy dokument: raport urbanistyczny
Na terenie Wspólnoty Walenckiej, czyli całej Costa Blanca, do wpisu do rejestru turystycznego potrzebujesz informe municipal de compatibilidad urbanística — zaświadczenia z urzędu miasta, że w tej konkretnej lokalizacji użytek turystyczny jest dozwolony. To wąskie gardło całej procedury.
Gminy używają tego narzędzia, żeby ograniczać liczbę mieszkań turystycznych w wybranych dzielnicach. Jeśli Twój budynek stoi w strefie objętej limitem, nie dostaniesz raportu i temat się kończy — nie ma odwołania ani obejścia. Koszt samego raportu jest niewielki, rzędu 50 do 200 euro w zależności od gminy, ale czas oczekiwania bywa liczony w miesiącach.
Pozostałe wymogi
- Zgoda wspólnoty — od sierpnia 2024 przy nowych wpisach potrzebne jest zaświadczenie, że wspólnota nie zakazuje działalności turystycznej w budynku. Coraz więcej wspólnot taki zakaz uchwala.
- Licencia de ocupación — dokument potwierdzający, że mieszkanie jest legalne i nadaje się do zamieszkania.
- Numer referencyjny katastru — musi zgadzać się co do znaku. Braki w tym polu były w 2025 roku najczęstszą przyczyną masowego wykreślania mieszkań z rejestru.
- Ubezpieczenie OC — obowiązkowe, około 120 do 250 euro rocznie.
- Declaración responsable — oświadczenie o spełnieniu wymogów, składane elektronicznie.
Po wpisie dostajesz numer w formacie VT-XXXXXX-A dla prowincji Alicante. Ten numer musi widnieć w każdym ogłoszeniu — na Airbnb, Booking i wszędzie indziej. To obowiązek, nie zalecenie.
Trzy zasady, które zaskakują
Maksymalnie 10 dni. Za wynajem turystyczny uznaje się pobyt do dziesięciu dni ciągiem u tego samego najemcy. Jedenaście dni i więcej to już najem sezonowy według innej ustawy, z innymi zasadami.
Całe mieszkanie, nigdy pokoje. Wynajmowanie pojedynczych pokoi w zarejestrowanym mieszkaniu turystycznym jest naruszeniem bardzo poważnym, z odpowiednio wysoką sankcją.
Wpis wygasa po pięciu latach. Trzeba go odnawiać, składając nowe oświadczenie wraz z aktualnym raportem urbanistycznym. Jeśli gmina w międzyczasie zmieniła plan, odnowienia możesz nie dostać.
Rejestr gości — SES.HOSPEDAJES
To osobny obowiązek, wynikający z przepisów państwowych, i dotyczy Cię niezależnie od licencji regionalnej. Od 2 grudnia 2024 każdy obiekt turystyczny musi przekazywać dane gości do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych przez platformę SES.HOSPEDAJES, w ciągu 24 godzin od zameldowania.
Zakres danych jest szerszy niż dawniej i obejmuje między innymi dane kontaktowe oraz informacje o sposobie płatności. Papierowa księga gości i osobne zgłoszenia do Guardia Civil i policji zniknęły — jest jeden kanał elektroniczny.
Kary zaczynają się od 100 euro za drobne uchybienie, jak spóźnione albo niekompletne zgłoszenie, i rosną wraz z wagą naruszenia. Postępowania są prowadzone od końca 2024 roku, więc nie jest to przepis martwy.
W maju 2026 Sąd Najwyższy uchylił państwowy rejestr jednolity dla wynajmu krótkoterminowego. Część właścicieli zrozumiała to jako zniesienie obowiązku zgłaszania gości i przestała wysyłać dane do SES. To dwie zupełnie różne regulacje — obowiązek meldunkowy obowiązuje dalej.
Realistyczny rachunek
Zanim policzysz przychody, odejmij: ubezpieczenie OC, prowizję platformy, sprzątanie między pobytami, obsługę meldunku, wyższe zużycie mediów, zwykłe koszty utrzymania i podatek. Przy jednym mieszkaniu wynajmowanym samodzielnie z Polski dochodzi jeszcze koszt osoby na miejscu, która wyda klucze i zareaguje, gdy popsuje się klimatyzacja.
Wynajem turystyczny potrafi być opłacalny na Costa Blanca, ale traktuj go jak działalność gospodarczą, nie jak dodatek. Jeśli nie chcesz jej prowadzić, najem długoterminowy poza sezonem daje niższy przychód przy nieporównanie mniejszej biurokracji — i nie wymaga licencji turystycznej.