Modelo 210 — podatek, który płacisz co roku
To jest obowiązek, o którym większość polskich właścicieli dowiaduje się za późno. Jeśli mieszkasz w Polsce i masz nieruchomość w Hiszpanii, składasz hiszpańską deklarację podatkową co roku — także wtedy, gdy nie wynajmujesz i nie zarabiasz na niej ani euro.
Zapłacony podatek IBI tego nie załatwia. IBI jest podatkiem gminnym od posiadania nieruchomości. Modelo 210 to podatek państwowy od dochodu nierezydentów, zupełnie osobny. Ludzie mylą je nagminnie i po latach dostają wezwanie z odsetkami.
Dwie sytuacje, dwa różne rozliczenia
1. Nie wynajmujesz — renta imputowana
Hiszpański fiskus zakłada, że posiadanie domu przynosi Ci korzyść, i nalicza fikcyjny dochód. Liczy się go od wartości katastralnej, nie od ceny zakupu ani od wartości rynkowej.
- 1,1 % wartości katastralnej, jeśli kataster był aktualizowany w ostatnich dziesięciu latach,
- 2 %, jeśli nie był.
Od tak wyliczonej kwoty płacisz podatek według stawki dla rezydentów Unii Europejskiej, czyli 19 procent. Polska jest w UE, więc dotyczy Cię ta niższa stawka — mieszkańcy krajów spoza UE, na przykład Brytyjczycy po brexicie, płacą 24 procent i nie mogą odliczać kosztów.
| Przykład | |
|---|---|
| Wartość katastralna | 85 000 € |
| Renta imputowana (1,1 %) | 935 € |
| Podatek (19 %) | 178 € |
Kwoty są niewielkie — zwykle od stu do kilkuset euro rocznie. Problemem nie jest wysokość podatku, tylko to, że narasta. Pięć lat zapomnienia to pięć zaległych deklaracji, każda z odsetkami i karą za opóźnienie.
Znajdziesz ją na pokwitowaniu podatku IBI, pozycja valor catastral, albo na portalu katastralnym po numerze referencyjnym nieruchomości. To nie jest to samo co cena, którą zapłaciłeś — wartość katastralna jest zwykle wyraźnie niższa od rynkowej.
2. Wynajmujesz — dochód rzeczywisty
Deklarujesz faktyczny przychód z najmu. Jako rezydent podatkowy Polski, czyli kraju UE, możesz odliczyć koszty proporcjonalnie do dni wynajmu: opłaty wspólnoty, IBI, ubezpieczenie, media, naprawy, prowizję pośrednika i amortyzację budynku. Od dochodu po odliczeniach płacisz 19 procent.
To istotna przewaga wobec właścicieli spoza Unii, którzy płacą 24 procent od przychodu brutto, bez żadnych odliczeń. Zbieraj i archiwizuj faktury — bez nich nie odliczysz nic.
Za miesiące, w których nieruchomość stała pusta, i tak płacisz rentę imputowaną, proporcjonalnie do liczby dni. Wynajęcie domu nie zwalnia z niej całkowicie, tylko za okres faktycznego najmu.
Terminy
| Rodzaj dochodu | Termin |
|---|---|
| Renta imputowana (dom niewynajmowany) | cały rok następny, do 31 grudnia |
| Dochód z najmu | kwartalnie, pierwsze 20 dni kwietnia, lipca, października i stycznia |
| Sprzedaż nieruchomości | 4 miesiące od aktu |
System kwartalny dla dochodów z najmu jest właśnie wygaszany na rzecz rozliczenia rocznego. W 2026 roku pierwsze trzy kwartały rozlicza się jeszcze po staremu, a czwarty wchodzi już do nowego trybu rocznego. Jeśli wynajmujesz, potwierdź obowiązujący termin u swojej gestorii przed najbliższym rozliczeniem — to jest dokładnie ten moment, w którym łatwo o pomyłkę.
Każdy współwłaściciel składa własną deklarację
Nie ma wspólnego rozliczenia małżonków. Jeśli kupiliście dom po połowie, każde z Was składa osobny Modelo 210 od swojej połowy — dwie deklaracje, dwie opłaty, jeśli korzystacie z gestorii.
Zrobić samemu czy zlecić
Deklarację można złożyć samodzielnie przez stronę Agencia Tributaria. Formularz jest dostępny po angielsku, ale sam proces zakłada, że rozumiesz hiszpański system podatkowy, a płatność wymaga hiszpańskiego konta albo karty.
Gestoría bierze zwykle od 60 do 150 euro rocznie za jedną deklarację renty imputowanej. Przy najmie z odliczeniami kosztuje więcej. Dla wielu właścicieli to rozsądny wydatek przy podatku rzędu dwustu euro — nie dlatego, że rachunek jest trudny, tylko dlatego, że koszt zapomnienia jest znacznie wyższy niż koszt obsługi.
Polska i Hiszpania mają podpisaną umowę, więc podatek zapłacony w Hiszpanii rozliczasz w polskim zeznaniu i nie płacisz dwa razy od tego samego dochodu. Zachowaj potwierdzenia wpłaty — będą potrzebne w Polsce.