Nota simple — sprawdź, czy dom nie ma długów
W Hiszpanii długi idą za nieruchomością, nie za sprzedającym. Kupujesz dom z niezapłaconym podatkiem IBI albo zaległymi opłatami wspólnoty — i to Ty je spłacasz. Nota simple to dokument, który pokazuje, co na tym domu ciąży, i kosztuje kilka euro.
To wyciąg z Registro de la Propiedad, hiszpańskiego odpowiednika księgi wieczystej. Zamawiasz go online na registradores.org, płacisz kartą i dostajesz PDF, zwykle w ciągu doby. Nie potrzebujesz do tego ani NIE, ani zgody właściciela.
Co w niej znajdziesz
- Kto jest właścicielem — imię, nazwisko i wielkość udziału. Jeśli sprzedaje Ci jedna osoba, a w wyciągu widnieje dwoje, potrzebujesz zgody obojga.
- Opis nieruchomości — metraż, granice, numer katastralny. Porównaj z ogłoszeniem; rozbieżność w metrażu jest częstsza, niż myślisz.
- Hipoteki — czy na domu ciąży kredyt i na jaką kwotę. Nie dyskwalifikuje to zakupu: hipotekę spłaca się przy podpisaniu aktu z pieniędzy kupującego, ale trzeba to zorganizować u notariusza.
- Zajęcia i obciążenia — embargos od fiskusa, ZUS-u albo wierzycieli. To poważny sygnał ostrzegawczy.
- Służebności — prawo przejazdu przez działkę, dostęp do studni, ograniczenia zabudowy.
Zaległości we wspólnocie mieszkaniowej i niezapłacony podatek IBI nie figurują w rejestrze, a mimo to przechodzą na Ciebie. Zaległości wspólnoty obciążają nowego właściciela za rok bieżący i trzy poprzednie lata. Dlatego oprócz noty simple zażądaj dwóch osobnych dokumentów: zaświadczenia od administratora wspólnoty, że nie ma długów, oraz ostatniego pokwitowania IBI. Notariusz i tak o nie poprosi, ale lepiej zobaczyć je wcześniej.
Nota simple a kataster to dwie różne rzeczy
Registro de la Propiedad mówi, kto jest właścicielem i co na nieruchomości ciąży. Catastro opisuje, czym fizycznie ta nieruchomość jest, i służy do naliczania podatków. Oba bywają ze sobą niezgodne — dobudowany taras albo zabudowana weranda często figuruje w jednym, a w drugim nie.
Rozbieżność między rejestrem a katastrem to jedna z najczęstszych niespodzianek na Costa Blanca, gdzie tysiące bungalowów zostało rozbudowanych bez zgłoszenia. Legalizacja takiej dobudowy kosztuje czas i pieniądze, a bywa niemożliwa. Sprawdź oba dokumenty i porównaj je ze stanem faktycznym.
Kiedy ją zamówić
Zanim wpłacisz jakiekolwiek pieniądze — także przed umową rezerwacyjną. Zaliczka rezerwacyjna, po hiszpańsku arras, wynosi zwykle 3 000 do 10 000 euro i w wielu wariantach przepada, jeśli to Ty się wycofasz. Wyciąg za kilka euro, zamówiony dzień wcześniej, jest najtańszym ubezpieczeniem w całej transakcji.
Zamów ją ponownie tuż przed podpisaniem aktu. Między rezerwacją a notariuszem mija zwykle jeden do trzech miesięcy, a w tym czasie może pojawić się nowe zajęcie. Prawnik zrobi to standardowo, ale warto wiedzieć, że to nie jest zbędna ostrożność.
Nota simple jest krótka, ale napisana urzędowym językiem prawniczym. Automatyczne tłumaczenie da Ci ogólny obraz, natomiast sekcja obciążeń — cargas — wymaga kogoś, kto rozumie różnicę między wpisem czynnym a wykreślonym. To dokładnie ten moment, w którym prawnik za tysiąc kilkaset euro zwraca się z nawiązką.